Chancen bei zwangsversteigerten Immobilien

Bei Zwangsversteigerungen ein Schnäppchen zu machen ist nicht selbstverständlich. Dennoch sollten Kapitalanleger die Chancen nutzen – dabei ist allerdings einiges zu beachten.

Der Traum ist, ein Objekt in zentraler Lage zu finden, dafür nur einen Bruchteil zu bezahlen und mit der Immobilie glücklich zu sein. Schön wärs… allerdings werden gute Objekte zu traumhaften Preisen immer seltener. Denn die Zwangsversteigerungen spiegeln die aktuelle Lage am Immobilienmarkt wider – und die ist gut. Bzw. für Bieter heißt das: schlecht, denn das Angebot an Objekten schrumpft. Das Statistische Bundesamt zählte in 2010 ca. 67.700 Zwangsversteigerungen unbeweglicher Gegenstände in Deutschland. Das ist der niedrigste Wert seit 1999. Meines Erachtens wird die Zahl im laufenden Jahr 2011 noch geringer ausfallen.

Gleichzeitig nimmt das Interesse an Zwangsversteigerungen zu. Es kommen viel mehr Privatpersonen als noch vor einigen Jahren zu den Terminen. Insbesondere bei Einfamilienhäusern in guter Lage sind die Termine überlaufen. Interessante Objekte gehen häufig bereits beim ersten Termin weg – in Spitzenlagen teilweise sogar über dem vom Gutachter angesetzten Verkehrswert.

Allerdings sind die Verkehrswerte bei Zwangsversteigerungen kritisch zu hinterfragen. Die Amtsgerichte sparen teilweise an der Qualität der Gutachten. Eine Besichitgung von innen erfolgt nicht immer. Wobei dies nicht an der Schlampigkeit des Gutachtes liegt – es reicht, wenn der Bewohner der Immobilie dem Gutachter den Zutritt verweigert. Außerdem haften Gutachter in Zwangsversteigerungsverfahren, im Gegensatz zu privaten Aufträgen, nicht für ihre Einschätzung.

Vor diesem Hintergrund ist es sinnvoll, die Immobilie vor der Versteigerung selbst anzuschauen. Der größte Fehler ist es, sich vorab nicht intensiv mit dem Objekt zu beschäftigen. Beschen Sie auch die Bank, die die Zwangsversteigerung betreibt. Diese ist mit Informationen häufig großzügiger als das Amtsgericht oder der bisherige Eigentümer. Denn die Banken haben ja Interesse an einm möglichst hohen Versteigerungserlös.

Günstige Versteigerungserlöse lassen sich eher bei vermieteten Objekten erzielen. Denn die meisten Interessierten wollen die Immobilie selbst bewohnen. Ein vermietetes Objekt schreckt viele ab. Allerdings sind Mieter meistens kooperativer als die bisherigen Eigentümer. Sie lassen Gutachter und Bietinteressenten eher ins Gebäude. So lässt sich das Risiko reduzieren, dass sich die ersteigerte Immobilie im Nachhinein als Flop erweist.

Tipps:

  • Viele Amtsgerichte stellen die aktuellen Verfahren zum Beispiel in das Justizportal ZVG-portal.de ein.
  • Die Objektgutachten sind entweder online oder bei den zuständigen Amtsgerichten einsehbar. Im Gutachten muss vermerkt werden, wenn dem Gutachter der Zutritt verweigert wurde. Meistens führt dies zu einem Abschlag beim Verkehrswert.
  • Immer ein Besuch vor Ort!
  • Die sogenannte Bieterstunde dauert 30 Minuten. Vor Anreise beim Amtsgericht anrufen, da Termine manchmal kurzfristig abgesagt werden.
  • Bevor man selbst mitbietet: Einige Versteigerungstermine anschauen.
  • Beim Versteigerungstermin mit möglichst vielen Anwesenden sprechen. So erfährt man wer wirklich bieten will und wer nur zuschauen möchte.
  • In ungleichen Abständen bieten, um die eigene Gebotsgrenze (unbedingt vorher für sich selbst festlegen!) zu verschleiern.
  • 10 % des Verkehrswerts müssen bei Ersteigerung sofort hinterlegt werden (mit bestätigtem Bankscheck – dauert je nach Bank eventuell ein paar Tage), der Rest wird 4 bis 6 Wochen später bezahlt. Zum Zuschlagspreis kommen in der Regel 0,5 % Gerichtskosten hinzu.
  • Offene Forderungen gegen dem bisherigen Eigentümer, wie beispielsweise nicht bezahlte Grundsteuer, werden durch das Mindestgebot abgedeckt.
  • Grunderwerbsteuer (5 % in Baden-Württemberg) fällt an.
  • Keine Maklerkosten.
  • Keine Notarkosten für Kaufvetragsbeurkundung.
  • Wichtig sind die Anmerkungen des Rechtspflegers zu Beginn des Verfahrens. “Bestehen bleibende Rechte” können neben der versteigernden Bank noch weitere Gläubiger sein, deren Forderungen mit Zuschlag auf den neuen Eigentümer übergehen.
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