Zinsbindung

Käufer von Immobilien und Kreditnehmer, die eine Anschlussfinanzierung suchen, stehen vor der Frage, welche Zinsbindungsfrist die richtige ist. Blicken wir in die Vergangenheit, so entschieden sich die meisten für 10-jährige Festzinsbindungen. Derzeit haben viele meiner Kunden zwei wichtige Ziele bzw. Wünsche im Rahmen ihrer Immobilienfinanzierung:

  • Sicherheit und möglichst lange Zinsfestschreibungen
  • Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten

Diesen Zielen und Wünschen kommt entgegen, dass die angebotenen Produkte im Bereich der Immobilienfinanzierung deutlich flexibler geworden sind. Immer mehr Banken bzw. Kreditgeber bieten Zinsfestschreibungen von 15 Jahren, 20 Jahren oder teilweise 25 bis 30 Jahre an.

Darlehen mit einer Festzinsbindung von 10 Jahren sind derzeit mit einem effektiven Jahreszins ab 2,8 bis 3 % erhältlich. Und 30-jährige Konditionen gibt es ab 3,7 %.

Neben der Festzinsbindung gilt es auf die Laufzeit des Darlehens zu achten. Denn je länger die Laufzeit, um so mehr Zinsen sind insgesamt zu bezahlen. Deshalb sollte das derzeit niedrige Zinsniveau genutzt werden, eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Die früher relativ häufig gewählte anfängliche Tilgung von 1 % sollte lediglich in begründeten Ausnahmefällen vereinbart werden. 2 oder 3 % sind derzeit opportun. Die “richtige” Tilgungshöhe muss im Rahmen des Finanzierungskonzepts erarbeitet werden.

Wichtig ist des Weiteren im Rahmen des Finanzierungskonzepts eine klare Strategie bezüglich der Zinsbindung und des Zinsänderungsrisikos zu definieren. Beispiele:

  • Aufgrund des Sicherheitsbedürfnisses und der langen Gesamtlaufzeit des Darlehens wird bei den derzeit niedrigen Zinsen eine Festzinsbindung zwischen 15 und 25 Jahren gewählt. Dabei bleibt trotzdem eine Flexibilität vorhanden, da der Kunde nach Ablauf von 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht hat.
  • Aufgrund der Meinung des Kunden, dass in den nächsten Jahren keine Zinserhöhung erfolgen wird und der kurzen Gesamtlaufzeit des Darlehens, wird eine 5-jährige Festzinsbindung und der Vorteil von noch niedrigeren Zinssätzen (ab 2,4 % effektivem Jahreszins) gewählt.
  • Das Zinsänderungsrisiko soll komplett eliminiert werden. Deshalb wird ein Volltilgerdarlehen abgeschlossen. Dabei werden Laufzeit und Tilgung so gewählt, dass das Darlehen nach Ablauf der Bindung vollständig zurückbezahlt ist. Bei einem Darlehen über 20 Jahre wäre dies mit einer anfänglichen Tilgung von ca. 2,8 % möglich.

Die Entscheidung für eine bestimmte Laufzeit von Sollzinsbindung und Rückzahlungsdauer muss sich selbstverständlich an den individuellen finanziellen Möglichkeiten orientieren und nach Aufstellung des Finanzierungskonzepts getroffen werden.

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