Vor diesem Hintergrund biete ich Ihnen eine absolut seriöse Beratung an, bei der die für Sie optimale Finanzierungsstruktur und der zeitliche Ablauf festgezurrt wird. Damit haben Sie von Anfang an Planungssicherheit.

Baudarlehen sind so billig wie noch nie. Günstige Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung gibt es derzeit für ungefähr 3 %. Die 15-Jahreskonditionen sind bei etwa 3,5 %.

Vor diesem Hintergrund sollten Sie intensiv über 15-jährige Festzinsbindungen nachdenken, zumal Sie dennoch nach 10 Jahren kündigen können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Auch Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung sind derzeit interessant, wobei diese Zinsbindungsfrist allerdings nicht viele Banken angebieten.

Bei diesen niedrigen Zinsen ist auf die “richtige” Tilgung zu achten: Mit den niedrigen Zinsen fallen auch die monatlichen Raten eines Annuitätendarlehens* niedriger aus. Damit verlangsamt sich auch die Tilgung des gesamten Darlehens. Wer beispielsweise ein Darlehen über 200.000 Euro mit 15-jähriger Zinsbindung, einem Prozent Tilgung und 3,5 % Zins aufnimmt, zahlt monatlich 750 Euro, braucht aber 43 Jahre, bis das Darlehen vollständig zurückbezahlt ist. Tilgt er dagegen 3 %, beläuft sich die Rate auf monatlich 1083 Euro, aber dies nur 22 Jahre und zwei Monate lang. Müsste der Kreditnehmer, wie noch vor ein paar Jahren, 5,5 % Zinsen bezahlen und würde nur ein Prozent tilgen, wäre die monatliche Rate genauso hoch und das Darlehen nach 35 Jahren getilgt.

* Das Annuitätendarlehen ist die typische Baufinanzierung in Deutschland. Der Darlehensnehmer hat eine gleichbleibende Monatsrate über die Dauer der Zinsbindung hinweg. Die Monatrate besteht aus einem Zinsanteil (der mit jeder Ratenzahlung geringer wird) und einem Tilgungsanteil (der mit jeder Ratenzahlung höher wird).

Je länger es dauert, bis ein Darlehen zurückbezhalt ist, desto größer ist die Gefahr, einen relativ hohen Darlehensbetrag bei einem ablaufenden Festzinssatz zu stark gestiegenen Zinsen verlängern zu müssen. Deshalb sollte die Tilgungsrate jetzt bei den niedrigen Zinsen höher gewählt werden. Unter 2 % Tilgung sollte heute eigentlich keine Finanzierung abgeschlossen werden; besser sind 3 %.

Selbstverständlich kommt es immer auf den individuellen Einzelfall an. Gerne entwickle ich mit Ihnen gemeinsam die für Sie optimale Finanzierungsstruktur.

Der Druck auf die deutsche Politik nimmt täglich zu:

• Die Anleger auf den Finanzmärkten treiben die Renditen in Spanien und Italien zu neuen Höchstständen und erzwingen damit kurzfristige Antworten der Politik.
• Die europäischen Politiker drängen Deutschland, seine gewohnten Prinzipien aufzugeben. Nicolas Sarkozy kämpft um die Wiederwahl bei den Präsidentschaftswahlen in Frankreich und versucht den eigentlich unmöglichen Spagat zwischen Verschonung seiner Wähler und Sparmaßnahmen, die das AAA-Rating für Frankreich retten könnten. Einen Ausweg hat er gefunden: Die Europäische Zentralbank (EZB) macht die Schleusen auf und stellt damit sicher, dass alle Euroländer ihre Staatsfinanzierung durch Aufkäufe der EZB sichern können.

Meiner Meinung nach wird Sarkozy das Speil gegen Angela Merkel gewinnen. Was nicht gut ist. Und was passiert dann mit den enormen Staatsschulden? Das Projekt “weginflationieren der Schulden” wird gestartet. Die USA machen das schon seit zwei Jahren vor. Die Notenbank setzt die kurzfristigen Zinsen auf Null und manipuliert dann auch die langfristigen Zinsen für Staatsanleihen durch massive Aufkäufe gegen Null. Damit finanziert der Staat sich zu minimalen Kosten und kann auch eine exorbitante Staatsschuld locker bedienen. Parallel steigen die Preise durch eine immer größere Geldmenge, die im Umlauf ist (die Notenbank druckt ja schließlich Geld, um die Staatsanleihen kaufen zu können). Inflation entsteht.

Wer verliert dabei? Jeder Sparer. Egal ob er direkt Staatsanleihen mit extrem tiefer Rendite kauft, einen Rentenfonds, eine Kapitallebensversicherung oder ein Tagesgeld- oder Sparkonto bei der Bank hat. Schon jetzt handeln deutsche Bundesanleihen mit einjähriger Laufzeit bei 0% Rendite. Zehnjährige Bundesanleihen liegen knapp über 2%. Rechnet man davon noch die Steuer ab, bleiben bestenfalls 1,5% übrig bei jetzt schon 2,5% Inflationsrate in Deutschland. Das Spiel hat also schon begonnen.

Sofern die Schleusen der EZB in den nächsten zwei Wochen geöffnet werden, dann sollte das zu fallenden Zinsen in den Krisenländern führen, während die Zinsen für längere Bundesanleihen vorerst deutlich steigen könnten, da viele Investoren ihre spekulativen Positionen “Short Krisenländer – long Bundesanleihen” schließen würden. Ein deutlicher Anstieg der Baugeldkonditionen gegen Jahresende könnte die Folge sein. Mittelfristig gehen ich aber davon aus, dass die EZB alles daran setzen wird, die Zinsen sehr tief zu halten.

Der Traum ist, ein Objekt in zentraler Lage zu finden, dafür nur einen Bruchteil zu bezahlen und mit der Immobilie glücklich zu sein. Schön wärs… allerdings werden gute Objekte zu traumhaften Preisen immer seltener. Denn die Zwangsversteigerungen spiegeln die aktuelle Lage am Immobilienmarkt wider – und die ist gut. Bzw. für Bieter heißt das: schlecht, denn das Angebot an Objekten schrumpft. Das Statistische Bundesamt zählte in 2010 ca. 67.700 Zwangsversteigerungen unbeweglicher Gegenstände in Deutschland. Das ist der niedrigste Wert seit 1999. Meines Erachtens wird die Zahl im laufenden Jahr 2011 noch geringer ausfallen.

Gleichzeitig nimmt das Interesse an Zwangsversteigerungen zu. Es kommen viel mehr Privatpersonen als noch vor einigen Jahren zu den Terminen. Insbesondere bei Einfamilienhäusern in guter Lage sind die Termine überlaufen. Interessante Objekte gehen häufig bereits beim ersten Termin weg – in Spitzenlagen teilweise sogar über dem vom Gutachter angesetzten Verkehrswert.

Allerdings sind die Verkehrswerte bei Zwangsversteigerungen kritisch zu hinterfragen. Die Amtsgerichte sparen teilweise an der Qualität der Gutachten. Eine Besichitgung von innen erfolgt nicht immer. Wobei dies nicht an der Schlampigkeit des Gutachtes liegt – es reicht, wenn der Bewohner der Immobilie dem Gutachter den Zutritt verweigert. Außerdem haften Gutachter in Zwangsversteigerungsverfahren, im Gegensatz zu privaten Aufträgen, nicht für ihre Einschätzung.

Vor diesem Hintergrund ist es sinnvoll, die Immobilie vor der Versteigerung selbst anzuschauen. Der größte Fehler ist es, sich vorab nicht intensiv mit dem Objekt zu beschäftigen. Beschen Sie auch die Bank, die die Zwangsversteigerung betreibt. Diese ist mit Informationen häufig großzügiger als das Amtsgericht oder der bisherige Eigentümer. Denn die Banken haben ja Interesse an einm möglichst hohen Versteigerungserlös.

Günstige Versteigerungserlöse lassen sich eher bei vermieteten Objekten erzielen. Denn die meisten Interessierten wollen die Immobilie selbst bewohnen. Ein vermietetes Objekt schreckt viele ab. Allerdings sind Mieter meistens kooperativer als die bisherigen Eigentümer. Sie lassen Gutachter und Bietinteressenten eher ins Gebäude. So lässt sich das Risiko reduzieren, dass sich die ersteigerte Immobilie im Nachhinein als Flop erweist.

Tipps:

• Viele Amtsgerichte stellen die aktuellen Verfahren zum Beispiel in das Justizportal ZVG-portal.de ein.
• Die Objektgutachten sind entweder online oder bei den zuständigen Amtsgerichten einsehbar. Im Gutachten muss vermerkt werden, wenn dem Gutachter der Zutritt verweigert wurde. Meistens führt dies zu einem Abschlag beim Verkehrswert.
• Immer ein Besuch vor Ort!
• Die sogenannte Bieterstunde dauert 30 Minuten. Vor Anreise beim Amtsgericht anrufen, da Termine manchmal kurzfristig abgesagt werden.
• Bevor man selbst mitbietet: Einige Versteigerungstermine anschauen.
• Beim Versteigerungstermin mit möglichst vielen Anwesenden sprechen. So erfährt man wer wirklich bieten will und wer nur zuschauen möchte.
• In ungleichen Abständen bieten, um die eigene Gebotsgrenze (unbedingt vorher für sich selbst festlegen!) zu verschleiern.
• 10 % des Verkehrswerts müssen bei Ersteigerung sofort hinterlegt werden (mit bestätigtem Bankscheck – dauert je nach Bank eventuell ein paar Tage), der Rest wird 4 bis 6 Wochen später bezahlt. Zum Zuschlagspreis kommen in der Regel 0,5 % Gerichtskosten hinzu.
• Offene Forderungen gegen dem bisherigen Eigentümer, wie beispielsweise nicht bezahlte Grundsteuer, werden durch das Mindestgebot abgedeckt.
• Grunderwerbsteuer (5 % in Baden-Württemberg) fällt an.
• Keine Maklerkosten.
• Keine Notarkosten für Kaufvetragsbeurkundung.
• Wichtig sind die Anmerkungen des Rechtspflegers zu Beginn des Verfahrens. “Bestehen bleibende Rechte” können neben der versteigernden Bank noch weitere Gläubiger sein, deren Forderungen mit Zuschlag auf den neuen Eigentümer übergehen.