Teilweise haben diese Banken offensiv mit diesen Beleihungsgrenzen geworben, um gut verdienende Kunden zu akquirieren. Zwischenzeitlich sind die meisten Anbieter wieder zum Grundsatz zurückgekehrt, dass Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 % des Kaufpreises in die Finanzierung eingebracht werden soll. Und Vollfinanzierungen (Kaufpreis ohne Nebenkosten etc.) bieten Banken ausschließlich bei einer besonders guten Bonität des Kunden an. Allerdings erfolgt dann in der Regel ein Zinsaufschlag.

Wichtig ist es, dass die Risiken immer gut abgewogen werden und im Vorfeld des Immobilienkaufs ein solides Finanzierungskonzept aufgestellt wird.

• Sicherheit und möglichst lange Zinsfestschreibungen
• Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten

Diesen Zielen und Wünschen kommt entgegen, dass die angebotenen Produkte im Bereich der Immobilienfinanzierung deutlich flexibler geworden sind. Immer mehr Banken bzw. Kreditgeber bieten Zinsfestschreibungen von 15 Jahren, 20 Jahren oder teilweise 25 bis 30 Jahre an.

Darlehen mit einer Festzinsbindung von 10 Jahren sind derzeit mit einem effektiven Jahreszins ab 2,8 bis 3 % erhältlich. Und 30-jährige Konditionen gibt es ab 3,7 %.

Neben der Festzinsbindung gilt es auf die Laufzeit des Darlehens zu achten. Denn je länger die Laufzeit, um so mehr Zinsen sind insgesamt zu bezahlen. Deshalb sollte das derzeit niedrige Zinsniveau genutzt werden, eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Die früher relativ häufig gewählte anfängliche Tilgung von 1 % sollte lediglich in begründeten Ausnahmefällen vereinbart werden. 2 oder 3 % sind derzeit opportun. Die “richtige” Tilgungshöhe muss im Rahmen des Finanzierungskonzepts erarbeitet werden.

Wichtig ist des Weiteren im Rahmen des Finanzierungskonzepts eine klare Strategie bezüglich der Zinsbindung und des Zinsänderungsrisikos zu definieren. Beispiele:

• Aufgrund des Sicherheitsbedürfnisses und der langen Gesamtlaufzeit des Darlehens wird bei den derzeit niedrigen Zinsen eine Festzinsbindung zwischen 15 und 25 Jahren gewählt. Dabei bleibt trotzdem eine Flexibilität vorhanden, da der Kunde nach Ablauf von 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht hat.
• Aufgrund der Meinung des Kunden, dass in den nächsten Jahren keine Zinserhöhung erfolgen wird und der kurzen Gesamtlaufzeit des Darlehens, wird eine 5-jährige Festzinsbindung und der Vorteil von noch niedrigeren Zinssätzen (ab 2,4 % effektivem Jahreszins) gewählt.
• Das Zinsänderungsrisiko soll komplett eliminiert werden. Deshalb wird ein Volltilgerdarlehen abgeschlossen. Dabei werden Laufzeit und Tilgung so gewählt, dass das Darlehen nach Ablauf der Bindung vollständig zurückbezahlt ist. Bei einem Darlehen über 20 Jahre wäre dies mit einer anfänglichen Tilgung von ca. 2,8 % möglich.

Die Entscheidung für eine bestimmte Laufzeit von Sollzinsbindung und Rückzahlungsdauer muss sich selbstverständlich an den individuellen finanziellen Möglichkeiten orientieren und nach Aufstellung des Finanzierungskonzepts getroffen werden.

Zinspolitik unterstützt die angeschlagenen Länder
Die strukturellen Unterschiede in den einzelnen Ländern Europas sind in den letzten zwanzig Jahren seit Beschluss der Währungsunion eher größer geworden. Der extreme Rückgang der Zinsen in den früheren Hochzinsländern des Südens hat bei gleichzeitigen hohen Transferzahlungen aus den Fördertöpfen der EU eine „Wohlstandsillusion“ entstehen lassen. Deutschland hat in dieser Phase ein deutlich geringeres Wirtschaftswachstum ausgewiesen und dehalb Strukturmaßnahmen vorgenommen, die die Wettbewerbsfähigkeit nochmals verbessert haben. Die Südländer haben dagegen die Vorteile mitgenommen, aber strukturelle Reformen versäumt. Die „Euroland-Sonderdividende“, die diese Länder aufgrund der Zinskostenersparnis bekommen haben, wurde nicht investiert, sondern verbraucht. Nun müssen diese Länder in Zeiten von Konjunkturabschwung und stark angestiegenen Finanzierungskosten einen Reform- und Sparkurs einschlagen. Dies führt selbstverständlich zu enormen Belastungen für die Bürger. Früher hätten die Südländer ihre Währungen abgewertet und eine Anpassung hätte eingesetzt. Diese Möglichkeit hat sich England offengehalten, indem sie dem Euro nicht beigetreten sind. Deshalb können sie nach wie vor über ihre Währung und eine eigenständige Zinspolitik agieren. Für die Südländer ist dieser Weg versperrt. Sie können nur die EZB drängen, eine möglichst „südländische Zinspolitik“ zu betreiben. Das gelingt seit dem Antritt von Mario Draghi auch ganz gut. Der extrem niedrige Leitzins, die Liquiditätshilfen für die Banken und der Versuch, den Euro nicht stark werden zu lassen, hilft den Südländern sehr. Aber für Deutschland baut sich eine Gefahr auf. Die Leitzinsen sind viel zu niedrig und lassen damit die Kreditzinsen auf einem sehr tiefen Niveau. Das führt nun bei uns unter anderem zu steigenden Preisen für Immobilien und somit auch zu anziehenden Mieten. Eine hohe Kapazitätsauslastung und eine hohe Beschäftigung sind zwar toll, bringen aber nun auch steigende Lohnforderungen und in der nächsten Runde steigende Preise mit sich. Die Inflationierung läuft an.

Es ist schon sehr erstaunlich: Die Politiker, die vor 18 Monaten Investoren und Banken dazu aufgefordert haben, Griechenland zu finanzieren und auf die Prognosen der EU-Kommission und des IWF zu vertrauen, haben jetzt zu Lasten genau dieser privaten Gläubiger die Entschuldung von Griechenland in Gang gesetzt. Eigentlich handelt es sich um einen Staatsbankrott. Meines Erachtens wird es jetzt die nächsten Jahre so weiter gehen. Ein schwaches Land nach dem anderen – vermutlich wird Portugal das nächste Land sein – wird auf diese Weise versuchen die Staatsschulden zu reduzieren und im Euro drin zu bleiben. Da allerding mit den begleitenden Sparpaketen die jeweiligen Volkswirtschaften total stranguliert werden, werden diese Schuldenschnitte am Ende doch nicht ausreichen und der Austritt aus dem Euro wird kommen.

EZB unterstützt Politik

Was vor Jahren noch undenkbar war: Der wichtigste Verbündete der Politik ist zwischenzeitlich die EZB geworden. Mit der gestrigen Zuteilung von 530 Mrd. € für drei Jahre zu einem Zinssatz von 1 % an über 800 Banken, hat die EZB den Banken nun mehr als 1.000 Mrd. € Liquidität fast umsonst zur Verfügung gestellt. Und wie zuletzt werden sich viele dieser Banken dankbar erweisen, indem sie spanische, italienische und französische Staatsanleihen mit Laufzeiten bis zu drei Jahren kaufen und sich über die sicher verdiente Zinsmarge freuen. So kann man Staaten finanzieren, Zinskosten für diese Staaten senken und gleichzeitig seinen Banken zu mehr Gewinn verhelfen. Und wo kommen  diese 1.000 Mrd. € der EZB eigentlich her? Sie kommen aus dem Nichts, sie sind lediglich ein Eintrag in der Bilanz der EZB. Das nennt man “Geld drucken”. Die Frage ist nun: Wann führt das Ganze zum Kollaps?

Wie kann nun das Problem gelöst werden? Entweder Spardisziplin – was in Europa eigentlich nur Deutschland einfordert. Oder Inflationierung – fast alle anderen EU-Länder präferieren diesen Weg, da sie sich dadurch harte Reformen ersparen. Das Problem wird dann an die Sparer und Gläubiger weitergereicht. England macht es schon vor mit Inflationsraten von 5% und Zinsen von 2%.